Viver em prédio implica partilhar decisões e despesas, e é aí que começam as questões. Grande parte dos conflitos entre vizinhos resolve-se apenas com o conhecimento de algumas regras básicas.
O que são partes comuns
São, em geral, o solo, os alicerces, as paredes mestras, o telhado, as escadas, os elevadores, as entradas, as canalizações gerais e a fachada. As despesas com estas partes são repartidas pelos condóminos, em regra na proporção da permilagem de cada fracção, indicada no título constitutivo da propriedade horizontal.
O interior de cada apartamento é do respectivo proprietário, e essa distinção determina quem paga o quê.
A assembleia é que decide
As decisões tomam-se em assembleia de condóminos, convocada com antecedência e por escrito, com indicação da ordem de trabalhos. A assembleia ordinária realiza-se anualmente para aprovar contas e orçamento e eleger a administração.
As maiorias exigidas variam com o tipo de decisão. Obras de conservação necessárias aprovam-se com maioria simples dos votos presentes; obras que constituam inovações exigem maiorias qualificadas, mais exigentes, definidas na lei.
Quem não pode comparecer deve fazer-se representar por procuração escrita, porque quem não vai fica sujeito ao que for decidido.
Obras urgentes
Em situações urgentes, como uma rotura de canalização ou um perigo iminente, a administração pode mandar executar de imediato, sem esperar por assembleia, dando conhecimento depois. É a excepção, não a regra.
O fundo comum de reserva
É obrigatório e destina-se a custear obras de conservação. Corresponde a uma percentagem da quota de cada condómino e deve estar depositado em conta própria do condomínio. É o que evita derramas inesperadas de valor elevado, e é frequentemente insuficiente porque nunca foi actualizado.
Quotas em atraso
O condomínio pode cobrar juros de mora e recorrer aos tribunais. A acta da assembleia que aprova as quotas, acompanhada do comprovativo de comunicação, serve de título executivo, o que torna a cobrança judicial relativamente simples.
Não pagar não retira o direito de assistir às assembleias, embora possa limitar o exercício de certos direitos previstos no regulamento. E, em caso de venda da fracção, as dívidas ao condomínio têm de ser declaradas e acertadas.
Obras nas fracções privadas
Alterar a fachada, fechar varandas, colocar aparelhos de ar condicionado visíveis ou mudar a cor das caixilharias mexe com a estética do edifício e exige, por norma, autorização da assembleia. Obras dentro de casa que afectem paredes mestras ou canalizações gerais também.
Para quem vive sozinho e já não quer o trabalho
A administração pode ser entregue a uma empresa especializada, mediante pagamento repartido por todos. Custa, mas resolve a contabilidade, os seguros obrigatórios, a manutenção de elevadores e a cobrança de quotas, e é uma boa solução em prédios onde ninguém quer assumir o cargo.
Peça sempre a acta
As decisões só valem se estiverem em acta, assinada e comunicada a todos os condóminos, incluindo aos ausentes. Quem discordar de uma deliberação tem prazos legais para a impugnar, contados a partir dessa comunicação, e sem acta não há como demonstrar o que foi aprovado.
