A conversa aparece quase sempre pelo mesmo motivo. Alguém conhece uma família que ficou anos a discutir uma partilha, ou que teve de vender uma casa a correr para pagar despesas, e conclui que o melhor é resolver o assunto em vida. Doar a casa aos filhos é uma opção legítima e frequente, mas não é gratuita nem automática, e há consequências que só se percebem depois.
Começando pelos impostos, que são a primeira dúvida. As transmissões gratuitas a favor do cônjuge, unido de facto, descendentes e ascendentes estão isentas da taxa de 10% do Imposto do Selo que se aplica às restantes. Isso não significa custo zero: tratando-se de um imóvel, aplica-se ainda a taxa de 0,8% sobre o valor patrimonial tributário, prevista para a transmissão gratuita de bens imóveis, e essa não tem isenção familiar. A somar vêm o custo da escritura e do registo predial.
O usufruto é a decisão que muda tudo
Doar a casa e continuar a viver nela são coisas compatíveis, mas só se isso for escrito. A figura chama-se reserva de usufruto: o doador transfere a nua propriedade para os filhos e guarda para si o direito de habitar o imóvel ou de o arrendar e receber a renda, enquanto for vivo. Quando morre, o usufruto extingue-se e a propriedade consolida-se automaticamente na pessoa de quem recebeu, sem necessidade de inventário quanto àquele bem.
Sem essa reserva, a doação é plena e o imóvel passa a ser dos filhos para todos os efeitos. Podem vendê-lo, hipotecá-lo, e o bem responde pelas dívidas deles. Um divórcio, uma insolvência ou uma penhora de um dos filhos passam a poder atingir a casa onde os pais moram. Não é um cenário teórico, e é a razão principal pela qual a reserva de usufruto é aconselhada com tanta frequência.
Há um efeito fiscal a considerar do outro lado. Quando quem recebeu decide vender, a mais-valia calcula-se, em regra, pela diferença entre o valor de venda e o valor considerado na aquisição gratuita, o que pode gerar imposto significativo. Uma casa comprada há décadas por pouco dinheiro e doada com um valor patrimonial baixo pode produzir uma fatura considerável no dia da venda. Convém fazer as contas antes.
O que a doação não resolve
Doar a um filho não elimina o direito dos outros. A lei portuguesa protege a legítima, a parte da herança reservada aos herdeiros legitimários, e as doações feitas em vida a descendentes são, em regra, levadas à colação no momento da partilha, isto é, contam para o cálculo do que cada um deve receber. Uma doação desequilibrada pode ser reduzida se ofender a legítima dos restantes. Quem doa a casa a um filho na convicção de que assim o assunto fica arrumado costuma ter uma surpresa.
Há também consequências práticas do lado de quem doou. Deixando de ser proprietário, pode perder o acesso a benefícios associados à titularidade do imóvel, como determinadas isenções de IMI por baixos rendimentos, e perde a possibilidade de usar a casa como garantia ou de recorrer a soluções que dependem de a ter em seu nome.
Nada disto desaconselha a doação. Desaconselha fazê-la sem aconselhamento. Uma consulta prévia num notário ou com um advogado, e uma simulação dos custos no Portal das Finanças, custam muito menos do que corrigir depois o que ficou mal feito.
