Cabe à assembleia de condóminos eleger o administrador (basta uma maioria simples). Se não for bem sucedida, qualquer condómino pode pedir ao tribunal para nomear um administrador. Até lá, o cargo será desempenhado, provisoriamente, pelo proprietário da fração com a maior permilagem (regra geral, aquele que tem a casa com maior área).
Se houver mais do que um condómino em igualdade de circunstâncias, a escolha será por ordem alfabética (fração A, por exemplo). A assembleia pode optar por recorrer a uma empresa de gestão de condomínios.
Formas de eleição do administrador
1. Administração sucessiva
Neste tipo de administração, o primeiro mandato é exercido pelo proprietário da fração A, o segundo pelo da fração B e assim continuamente.
2. Administrador suplente
O condomínio pode optar por nomear um administrador suplente, para colmatar ausências do principal responsável por férias, doença, etc.
3. Imposição do cargo
Os condóminos são obrigados a exercer a função de administrador apenas numa situação provisória e de exceção. Ou seja, sempre que a assembleia de condóminos ou o tribunal não conseguirem eleger um administrador. Entendemos que o cargo não deve ser imposto a quem não se candidatou ou não o pode exercer por qualquer motivo (doença).
Nenhum condómino é obrigado a aceitar a eleição contra a sua vontade. Até porque seria contrário aos interesses do condomínio. Para incentivar os condóminos a assumir o cargo, a assembleia pode, por exemplo, definir uma remuneração ou isentar o administrador de pagar as quotas.
Competências do administrador
As responsabilidades do administrador estão previstas na lei. Isso não impede a assembleia de condóminos de acrescentar outras, que têm de ficar registadas em ata.
1. Responsabilidades definidas por lei
- Convocar a assembleia de condóminos;
- elaborar o orçamento anual, o relatório e contas do ano anterior e submetê-lo à aprovação;
- verificar a validade do seguro contra o risco de incêndio;
- cobrar as receitas e pagar as despesas comuns;
- regular o uso dos bens comuns de acordo com a deliberação da assembleia de condóminos (acesso à piscina ou aos jardins, por exemplo) e a prestação dos serviços de interesse comum (não tem de mudar a lâmpada que fundiu, mas tem de providenciar para que seja substituída);
- movimentar as contas bancárias;
- informar os condóminos das notificações, por exemplo de autoridades administrativas (câmara municipal, etc.);
- aplicar sanções ou “multas” a condóminos que não cumpram o regulamento ou que façam mau uso dos bens comuns.
2. Regulamento do condomínio
Compete à assembleia de condóminos elaborar o regulamento, ou seja, definir as regras para uso e conservação das partes comuns. Se não o fizer, o administrador pode submeter uma proposta a votação.
3. Legitimidade para agir
O administrador pode intentar uma ação em tribunal contra um condómino que não pague as obras de conservação do prédio. Precisa, porém, de uma autorização especial quando está em causa a posse ou a propriedade de bens comuns. Por exemplo, quando há uma ação em tribunal por causa da casa da porteira.
Exoneração do administrador
Se o desempenho do administrador não agradar, mas a conduta não for grave (por exemplo, não reuniu a assembleia de condóminos na primeira quinzena de janeiro, como prevê a lei), os condóminos devem, numa primeira fase, mostrar o seu descontentamento e tentar obter uma solução. Se nada se alterar e a situação for grave, há duas opções para o destituir do cargo.
Convocar a assembleia de condóminos
É necessário que um grupo de condóminos, que representem, pelo menos, um quarto do valor do edifício, convoquem uma assembleia, por meio de carta registada, com 10 dias de antecedência. Pode haver apenas um aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que seja assinado pelos condóminos. A intenção da exoneração deve constar da ordem de trabalhos. Para afastar o administrador, basta uma maioria simples, e registar o resultado na ata, elegendo-se um novo.
Recorrer ao tribunal
Quando estão em causa irregularidades, designadamente fraude, furto, desfalque, etc., qualquer condómino pode requerer ao tribunal a exoneração do administrador. Este pode ser condenado a indemnizar o condomínio, ou algum condómino. É essencial reunir provas que demonstrem a sua culpabilidade. Os Julgados de Paz são uma via alternativa de resolução.
