O Doutor Finanças, empresa especializada em finanças pessoais e familiares, explica de que forma a avaliação bancária das casas pode condicionar a sua venda e o que os compradores devem ter em conta na aquisição de um imóvel através de um crédito habitação.
Na maioria dos casos, avançar para a compra de casa com recurso a financiamento bancário implica que se tenha uma poupança constituída, uma vez que os empréstimos estão limitados a uma percentagem do valor do imóvel. Neste rácio, o chamado LTV (loan-to-value), é tido em conta o valor mais baixo entre o preço (que consta da escritura) e a avaliação, pelo que esta pode ter um papel determinante na transação, condicionando o montante máximo que os bancos podem financiar.
Tratando-se de um crédito para a compra de habitação própria e permanente, as regras do Banco de Portugal ditam que os bancos podem conceder um máximo de 90% do valor do imóvel, enquanto para uma segunda habitação, o rácio LTV não poderá exceder os 80%.
Assim, quando a avaliação bancária é inferior ao preço da casa, o comprador fica limitado a um empréstimo de valor mais baixo, o que poderá condicionar todo o negócio.
“Quando pensamos em avançar para a compra de uma casa, temos de estar preparados financeiramente para dar esse passo. Se vamos recorrer a crédito, temos de ter, logo à partida, uma poupança que nos permita cobrir os 10% a 20% do valor que não pode ser financiado pela instituição”, refere Rui Bairrada, CEO do Doutor Finanças.
“E se a avaliação bancária for mais baixa do que o preço da casa, temos de suportar uma fatia ainda maior, o que, aliado a outros custos inerentes à transação, como comissões, impostos e registos, pode ser muito desafiador, se não tivermos acautelado essa possibilidade”, acrescenta o responsável.
A avaliação bancária não é feita pelos bancos, mas sim por entidades independentes, que vão ter em conta, na sua análise, uma série de fatores como localização, ano de construção, tipologia e áreas, exposição solar, e características como existência de garagem, elevador, espaços verdes, entre outras.
Segundo o estudo publicado pela Fundação Francisco Manuel dos Santos “A crise da habitação nas grandes cidades“, que analisa a evolução do mercado imobiliário em Portugal com base em dados do ano passado, existem algumas regiões onde o valor médio da avaliação dos imóveis é bastante menor do que o preço médio de aquisição, como por exemplo no Porto, área metropolitana de Lisboa, Algarve e Madeira. Contudo, existem algumas zonas do país onde o valor da avaliação foi mais elevado do que o de aquisição em 2022, como por exemplo, nos Açores, Zona Centro e Alentejo.
