A reavaliação do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é feita junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) através do pedido da reavaliação do Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos respetivos imóveis. Este pedido é gratuito e pode ser feito de três em três anos. No entanto, há alguns aspetos que deve ter em consideração antes de fazer o pedido, nomeadamente ter conhecimento de como é calculado este imposto, saber o que é o VPT e como é feita a avaliação e atualização deste valor e ainda saber se compensa realmente pedir a reavaliação do IMI. Vamos a isso?
Como se calcula o IMI?
O IMI consiste no Imposto Municipal sobre Imóveis e, a partir do momento em que adquire uma casa, todos os anos terá que efetuar o pagamento deste imposto.
Este não é mais do que a taxa que incide sobre o chamado Valor Patrimonial Tributário (VPT) de um imóvel, valor este que é calculado pela Autoridade Tributária e Aduaneira.
A taxa mediante a qual é feito o cálculo do IMI é fixada anualmente pelo município onde se situa o imóvel e oscila entre os 0,3% e os 0,45%.
O IMI calcula-se através da seguinte fórmula:
IMI = Valor Patrimonial Tributário (VPT) x Taxa aplicável
O que é o VPT?
O VPT resulta de uma avaliação do imóvel com base em determinados parâmetros, sendo estes:
- Área bruta de construção;
- Localização do imóvel;
- Qualidade e antiguidade da casa;
- Valor de construção.
Na prática, este é o valor que o imóvel tem para a AT e que se encontra na Caderneta Predial do mesmo.
Avaliação, atualização e reavaliação do VPT
Agora que já conhece os conceitos de IMI e VPT e sabe como se calculam, vamos explicar-lhe como pode fazer a avaliação, atualização e reavaliação do VPT e porque é que é importante ter todos os seguintes fatores em consideração antes de pedir a reavaliação do IMI.
#1 – Avaliação
O VPT é avaliado, numa primeira instância, por iniciativa do chefe do serviço de Finanças com base na sua fórmula de cálculo e na Declaração do Modelo 1 do IMI, e ainda nas plantas de arquitetura entregues pelo construtor após a emissão da licença de utilização.
#2 – Atualização
A atualização do VPT é feita de três em três anos pela AT. No entanto, desta vez, o cálculo do VPT já não é feito de acordo com a respetiva fórmula.
Ao invés de serem considerados todos os parâmetros acima mencionados, para ser calculado o novo Valor Patrimonial a AT aplica apenas 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda ao valor apurado inicialmente.
O objetivo é ajustar o VPT à inflação, levando a que o proprietário sofra um aumento de IMI a cada três anos.
#3 – Reavaliação
E se lhe disséssemos que há possibilidade de “escapar” a estas atualizações periódicas? Pode pedir à AT o recálculo do VPT tendo em conta os valores atualizados dos parâmetros, ao invés de proceder apenas à aplicação dos 75%. Este re-cálculo é o que lhe irá proporcionar a reavaliação do IMI.
Apesar de haver parâmetros que não mudam muito com o tempo, existem alguns que sofrem alterações significativas como é o caso do coeficiente de vetustez, o valor base dos prédios edificados e o coeficiente de localização.
Assim, é importante que o VPT seja recalculado com base nos valores atuais e reais de todos os parâmetros, pois só assim é que o valor do imóvel será realmente apurado e poderá ser feita uma reavaliação do IMI.
É permitido por lei que a cada três anos os proprietários possam pedir nova avaliação do VPT do imóvel sem qualquer custo.
Considerações a ter antes de pedir a reavaliação
É preciso analisar cada coeficiente antes de proceder ao pedido de reavaliação do VPT. Nem sempre a reavaliação se traduz na diminuição do IMI, podendo até representar um aumento, algo que certamente não deseja que aconteça.
São quatro os parâmetros que deve avaliar no sentido de saber se vale a pena fazer a reavaliação do IMI:
- Valor base dos prédios edificados;
- Coeficiente de qualidade e conforto;
- Coeficiente de vetustez;
- Coeficiente de localização.
Tenha em atenção
É necessário que analise os parâmetros no seu todo, pois a poupança que pode obter pela descida de um deles pode ser anulada pelo aumento de outro, acabando por não compensar.
Valor base dos prédios edificados
Este valor, de acordo com o artigo 39º do CIMI (Código do Imposto Municipal sobre Imóveis), é referente ao custo médio de construção por metro quadrado e é fixado anualmente.
Em 2019 verificou-se uma subida de 12 euros face ao valor praticado entre 2010 e 2018, estando atualmente nos 615 euros.
Coeficiente de qualidade e conforto
O coeficiente de qualidade e conforto oscila entre 0,7 e 1,7. Este coeficiente avalia o conjunto dos elementos que conferem maior comodidade ao prédio urbano, tais como a existência de garagem ou a localização num condomínio fechado com piscina, por exemplo. Uma habitação com estas características terá um coeficiente de qualidade e conforto superior a um apartamento localizado numa zona industrial e com garagem coletiva.
Este coeficiente pode ser agravado ou atenuado, avaliado com base em 13 elementos majorativos e 11 minorativos.
Coeficiente de vetustez
O coeficiente de vetustez é fixado entre 0,35 e 1 e refere-se à antiguidade da habitação. Este coeficiente diminui face à idade do imóvel, mas apenas até aos 61 anos. Uma vez que a habitação completa 61 anos de existência, este coeficiente deixa de ser atenuado.
Existem oito escalões com base na idade do imóvel para estipular o coeficiente de vetustez do mesmo:
| Idade do imóvel | Valor do coeficiente |
|---|---|
| Até 2 anos | 1 |
| 2 a 8 anos | 0,9 |
| 9 a 15 anos | 0,85 |
| 16 a 25 anos | 0,8 |
| 26 a 40 anos | 0,75 |
| 41 a 50 anos | 0,65 |
| 51 a 60 anos | 0,55 |
| Mais de 60 anos | 0,4 |
Por exemplo, imagine que comprou uma casa nova há três anos. Até ao final deste ano poderá pedir a reavaliação do VPT para que o valor a pagar pelo IMI seja atenuado em 10%.
Coeficiente de localização
O coeficiente de localização varia entre 0,4 e 3,5 (reduzindo-se para 0,35 em meios rurais e no caso de habitações dispersas). Este valor é revisto de três em três anos e é influenciado pelos seguintes fatores:
- Proximidade de transportes públicos;
- Acessibilidade (proximidade de vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas);
- Existência de escolas, comércio e serviços públicos nas proximidades;
- Localização em zona de elevado valor de mercado imobiliário;
- Finalidade do imóvel (habitação, comércio, indústria ou serviços).
Foi efetuada a revisão dos coeficientes de localização dos imóveis no decorrer do ano de 2019, pela Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos, que irá respeitar o intervalo entre 0,4 e 3,5, não estando prevista uma alteração destes valores.
A aplicação destes novos valores de coeficiente já se refletiu no IMI em 2019, pelo que agora só haverá nova avaliação daqui a três anos.
Vale a pena pedir a reavaliação do IMI?
Para pedir a reavaliação do IMI pode aceder online ao Portal das Finanças e preencher a declaração Modelo 1 do IMI. No entanto, é aconselhável que averigue se é realmente compensatório.
No próprio Portal existe um simulador que permite calcular o VPT com todos os parâmetros atualizados. Se este valor for mais baixo do que o que consta na Caderneta Predial da sua habitação, então significa que terá uma redução do IMI no ano seguinte, pelo que vale a pena pedir a reavaliação. E quando se pode pedir a reavaliação do IMI? Pode efetuar este pedido até dia 31 de dezembro nas Finanças.
