As taxas de juro têm vindo a descer e as famílias já começam a sentir algum alívio nos encargos com o crédito habitação. A dúvida é saber se é expectável continuarmos a sentir uma redução na prestação e de que dimensão. Além disso, é importante perceber se há alternativas que devem ser avaliadas, refere o Doutor Finanças.
Prestações subiram 70% desde 2022
O Banco Central Europeu (BCE) desceu as taxas de juro em junho e as estimativas apontam para que volte a anunciar mais dois cortes até ao final do ano. Ainda assim, é importante perceber que o impacto das descidas será muito mais ligeiro do que aconteceu nas subidas.
Vejamos: do final de 2022 até 2023, as taxas de juro no crédito passaram de valores negativos para um nível superior a 4%, por via das subidas de juros determinadas pelo BCE. Entretanto, este ano já houve um ligeiro alívio.
Para se ter uma ideia do impacto desta evolução, entre o início de 2022 e junho de 2024, o aumento das prestações supera os 70%, independentemente da Euribor (três, seis ou 12 meses). Num empréstimo de 200 mil euros, a 30 anos, com um spread de 1%, estamos a falar de um aumento da prestação superior a 400 euros.
BCE desce juros em 2024
Este ano, a tendência é de alívio. O BCE já começou a descer os juros e isso já está a ser refletido nas prestações. No final do ano passado, as taxas Euribor rondavam os 4%. Em junho deste ano, a média da Euribor, que é considerada para os créditos, rondava os 3,7%.
Esta descida, para um empréstimo nas condições acima descritas, representa menos 42 euros na prestação. Significa que a descida de juros já está a ter impacto nas famílias que têm créditos indexados à taxa Euribor.
Ainda assim, é importante perceber com o que se pode contar nos próximos meses. Temos ouvido que o BCE vai voltar a descer as taxas de juro este ano. Contudo, é importante ter em consideração que as descidas não serão proporcionais às subidas sentidas ao longo de 2022 e 2023.
A esmagadora maioria dos economistas consultados (85) pela Reuters, em julho, estima que o BCE volte a descer a taxa de juro de referência em setembro e em dezembro, colocando-a nos 3,25%. Quanto a 2025, há ainda uma grande incógnita.
Isto significa que, se o BCE descer as taxas de juro para 3,25%, as Euribor vão recuar para valores próximos daquele nível. Usando o mesmo crédito referido acima, haverá uma descida superior a 50 euros na prestação.
Mas estas descidas não vão ser imediatas, nem repentinas. As previsões apontam para descidas muito ligeiras. Sendo que as taxas Euribor vão acompanhar, igualmente de forma ténue, as decisões do BCE.
De realçar que, por regra, as taxas Euribor antecipam as decisões do BCE, o que significa que, numa altura em que se prevê uma descida de juros para os 3,25% em dezembro, é muito possível que as taxas Euribor recuem para aqueles valores antes de o BCE implementar este corte.
Juros devem manter-se acima dos 3% até 2025
Tal como já referimos, é expetável um alívio ligeiro dos juros. Sendo que os futuros e os swaps das taxas de juro, que são negociadas no mercado financeiro, mostram que a expectativa é que, só no final de 2026, as taxas Euribor recuem para valores a rondar os 2,5%.
Olhando para os futuros da Euribor, concluímos que só em meados de 2025 é que a Euribor deve baixar a fasquia dos 3%. É importante salientar que estes dados refletem o que é negociado no mercado. Ou seja, a qualquer momento esta realidade pode mudar. Se houver um problema económico, se o BCE sugerir que vai acelerar os cortes de juros ou que, pelo contrário, vai subir, a evolução das taxas será diferente.
Observando ainda os swaps das taxas de juro – que servem de referência para as operações de taxas fixas, por exemplo – a realidade não é muito diferente. O swap a dois anos da Euribor a seis meses está a negociar próximo dos 3%, sugerindo que as taxas Euribor se mantenham neste nível mais uns bons meses.
Taxa fixa ainda compensa?
Esta é uma dúvida recorrente. Num período em que as taxas de juro estão a descer, valerá a pena contratar uma taxa fixa?
Analisando os dados atualmente disponíveis, as taxas fixas de curto prazo continuam a valer a pena. Isto porque a diferença de valores continua a ser relevante.
Atualmente, as taxas fixas a dois anos que são praticadas variam entre 2,5% e 3,75%. Significa que, se alguém contratar estas taxas durante dois anos, os juros não sofrem alterações, mantendo a prestação estável.
Assumindo uma taxa de 3,25% a dois anos, um empréstimo de 200 mil euros a 30 anos corresponde a uma prestação de 873,29 euros. Este mesmo caso, indexado a uma Euribor a seis meses e um spread de 0,9%, corresponde a uma prestação de 1.029,74 euros, tendo em consideração a média da Euribor de junho. É uma diferença de 176 euros por mês.
Mas valerá a pena contratar uma taxa mista se estamos a considerar que as taxas Euribor vão descer? Para simplificar a leitura, olhemos para as taxas:
- Se contratarmos uma taxa fixa a dois anos de 3,25%, vamos ter uma TAN de 3,25% durante esse período;
- Se contratarmos uma Euribor a seis meses, mesmo que esta desça para os 3%, a taxa aplicada será a soma da Euribor e do spread. Se este último for de 0,9%, a TAN a aplicar será de 3,9%.
Para que, nesta situação, deixe de compensar ter uma taxa fixa deste valor, é preciso que a Euribor recue para 2,35%.
Ou seja, tendo em consideração o valor atual das taxas fixas e aquilo que são as previsões para a evolução das taxas Euribor, contratar uma taxa fixa de curto prazo continua a compensar.
É certo que as condições do mercado podem mudar, e as taxas de juro registarem uma descida mais acentuada. Contudo, no que é possível antecipar, contratar de uma taxa mista continua a ser favorável para as famílias.
